Surélévation en copropriété : le propriétaire du seul lot privatif d'un bâtiment est-il titulaire du droit de surélévation ?

En résumé :

Par un arrêt publié au Bulletin du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.059), la Cour de cassation apporte des précisions importantes sur la titularité du droit de surélévation lorsqu'un bâtiment soumis au statut de la copropriété ne comporte qu'un seul lot privatif et des parties communes spéciales.

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Pour aller plus loin :

En l’espèce, une SCI était propriétaire du lot n° 171 d’un ensemble soumis au statut de la copropriété. Ce lot, correspondant à un bâtiment distinct, était assorti d’une quote-part des parties communes générales ainsi que de la totalité des parties communes spéciales afférentes à ce bâtiment. 

Estimant que cette configuration lui conférait un droit exclusif de surélévation, la SCI soutenait pouvoir créer seule de nouveaux lots privatifs en surélévation. Le règlement de copropriété ne comportait toutefois aucune stipulation attribuant expressément un tel droit.

La Cour de cassation rejette cette argumentation. Se fondant sur les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, elle juge que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment pour créer de nouveaux locaux privatifs appartient au syndicat des copropriétaires dès lors que le bâtiment comporte des parties communes, « fussent-elles spéciales ».

La solution mérite d’être relevée au regard de la lettre de l’article 3, qui instaure une présomption de titularité  du droit de surélever au profit du Syndicat des copropriétaires, dans le silence du règlement de copropriété, en présence d’un “bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des parties privatives différentes”. Or, dans cette affaire, le bâtiment concerné ne semblait pas relever clairement de l’une de ces deux hypothèses : il correspondait au seul lot privatif de la SCI et les parties communes en cause étaient des parties communes spéciales à ce seul bâtiment.

L’arrêt confirme néanmoins que cette configuration ne suffit pas à faire échapper le droit de surélévation à la présomption légale au profit du syndicat. En l’absence d’attribution expresse par le règlement de copropriété, la détention du seul lot privatif du bâtiment et des parties communes spéciales qui y sont attachées ne permet pas de revendiquer un droit exclusif de surélévation.

Pour les investisseurs et opérateurs immobiliers, cette décision appelle une vigilance particulière quant à la titularité juridique du droit de surélévation. Celle-ci doit être vérifiée dès la phase d’audit, à la lumière du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Elle rappelle enfin que les projets de surélévation en copropriété ne se heurtent pas aux seules contraintes d’urbanisme. Ils impliquent également d’anticiper le coût éventuel d’acquisition du droit de surélévation auprès du syndicat des copropriétaires ainsi que l’aléa lié à l’obtention des autorisations requises en assemblée générale, autant d’éléments susceptibles d’influer sur la faisabilité juridique et l’équilibre économique de l’opération.

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