Syndicats secondaires : peuvent-ils recouvrer les charges dues au syndicat principal ?

En résumé :

Par un arrêt publié au Bulletin du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792), la Cour de cassation précise les limites de l'intervention d'un syndicat secondaire et de son administrateur provisoire : les charges générales dues au syndicat principal ne peuvent être recouvrées par le syndicat secondaire qu'en vertu d'un mandat résultant d'une décision de l'assemblée générale du syndicat principal.

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Pour aller plus loin :

En l'espèce, l'assemblée générale d'un syndicat secondaire avait voté sa dissolution au profit du syndicat principal. Le syndicat secondaire, représenté par l'administrateur provisoire désigné pour les besoins de sa liquidation, avait engagé une action contre une SCI copropriétaire afin d'obtenir le paiement de sommes comprenant des charges propres à son bâtiment, mais également des charges générales relevant du syndicat principal.

La cour d'appel avait déclaré irrecevables les demandes portant sur ces charges générales. Le syndicat secondaire soutenait notamment que l'organisation mise en place au sein de l'ensemble immobilier lui permettait d'en assurer le recouvrement et que son administrateur provisoire, investi des pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale, disposait de la qualité nécessaire pour agir.

La Cour de cassation rejette cette argumentation. Se fondant sur l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, elle rappelle que le syndicat secondaire a pour objet la gestion, l'entretien et l'amélioration internes du bâtiment concerné. Cet objet ne comprend pas, par lui-même, le recouvrement des charges générales dues au syndicat principal.

La Cour énonce en conséquence que, les missions du syndicat secondaire étant légalement limitées, seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat de recouvrer, pour le compte de celui-ci, les charges dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire. En l'absence d'une telle décision, une pratique antérieure de recouvrement ne peut donc suffire à établir la qualité pour agir.

La désignation d'un administrateur provisoire ne modifie pas cette répartition des compétences. Même lorsqu'il reçoit les pouvoirs du syndic et tout ou partie de ceux de l'assemblée générale sur le fondement de l'article 29-1 de la loi de 1965, il ne peut les exercer hors du champ de sa mission, laquelle ne saurait excéder l'objet légal du syndicat secondaire.

Pour les syndics, administrateurs provisoires et conseils syndicaux, cette décision impose une vigilance particulière avant toute action en paiement. Il convient d'identifier précisément la nature des charges réclamées et, lorsqu'elles appartiennent au syndicat principal, de vérifier l'existence d'une résolution de son assemblée générale confiant le recouvrement au syndicat secondaire.

À défaut d'un tel mandat, l'action doit être engagée par le syndicat principal lui-même. La solution invite ainsi les ensembles immobiliers structurés en syndicats principal et secondaires à formaliser clairement leurs délégations, dès lors qu’une pratique ancienne de recouvrement ou les pouvoirs étendus d'un administrateur provisoire ne permettent pas de suppléer l'absence de décision de l'assemblée générale compétente.

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