Charges d’ascenseur en copropriété : l’absence d’utilisation suffit-elle à dispenser un copropriétaire de participer aux charges ?

En résumé :

Par un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-19.787), la Cour de cassation rappelle que la participation d’un copropriétaire aux charges entraînées par un élément d’équipement commun dépend de l’utilité objective que cet équipement présente pour son lot, et non de l’utilisation effective qu’il en fait.

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Pour aller plus loin :

En l’espèce, plusieurs copropriétaires de lots à usage de stationnement situés au premier sous-sol contestaient une résolution d’assemblée générale mettant à leur charge une contribution aux travaux de remplacement de l’ascenseur. Ils soutenaient que cet équipement ne présentait aucune utilité objective pour leurs lots, notamment faute de disposer de la clé permettant d’y accéder.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi. Sur le fondement de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, elle rappelle que la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun s’apprécie au regard de l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Dans le cas présent, la cour d’appel avait constaté que les copropriétaires pouvaient accéder au hall de l’immeuble au moyen d’un badge et solliciter auprès du syndic la clé permettant de déverrouiller l’ascenseur. Celui-ci desservait le premier sous-sol où se situaient leurs emplacements de stationnement.

Dans ces conditions, la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que l’ascenseur présentait une utilité objective pour les lots concernés.

Le choix des copropriétaires de ne pas utiliser cet équipement était dès lors indifférent à leur obligation de contribuer aux charges correspondantes.

L’arrêt illustre ainsi la distinction entre l’utilité objective d’un équipement pour un lot et son utilisation effective par son propriétaire. 

Un copropriétaire ne peut obtenir une exonération de charges au seul motif qu’il n’utilise pas personnellement l’équipement dès lors que son lot est objectivement susceptible d’en bénéficier. 

En l’espèce, le fait que l’utilisation de l’ascenseur nécessite une clé à demander au syndic ne faisait pas disparaître cette utilité, puisque les copropriétaires avaient la possibilité d’en obtenir l’accès.

Pour les syndics comme pour les copropriétaires, cette décision rappelle qu’en cas de contestation de charges liées à un équipement commun, la situation du lot et les conditions concrètes d’accès à l’équipement doivent être examinées. Le comportement ou les habitudes personnelles du copropriétaire ne sont pas déterminants.

À l’inverse, la seule présence d’un équipement commun dans l’immeuble ne suffit pas à justifier la participation de tous les lots aux charges qu’il génère : conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, c’est bien l’utilité objective que cet équipement présente pour le lot concerné qui demeure le critère de répartition.

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