Vers une suppression des freins à la transformation de bureaux en logements ?

(Point sur l’apport de la loi n°2025-541 du 16 juin 2025)

En résumé :

Depuis la crise sanitaire et la généralisation du télétravail, le taux d'occupation des bureaux a diminué de 5,4%. Pour autant, seuls à peine 2 000 nouveaux logements sont produits par an par la reconversion de bâtiments existants. Plusieurs freins législatifs peuvent expliquer ce chiffre marginal : modification des sous-destinations du plan local d'urbanisme (PLU), nature du permis de construire délivré, prise de décisions au sein des copropriétés…
Une récente loi est venue corriger cette difficulté.

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Pour aller plus loin :

Promulguée le 16 juin 2025 (JO du 17 juin), la “loi n°2025-541 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logement” a pour objectif, comme son nom l’indique, de faciliter la reconversion de bâtiments tertiaires (bureaux, anciens bâtiments publics, hôtels, commerces, locaux agricoles désaffectés…) en logements, dans un contexte de crise du logement et de baisse du taux d’occupation des bureaux.

Dans cette optique, plusieurs mesures ont été adoptées : 

• Dérogation au PLU et rôle des collectivités

Les maires ou présidents d’intercommunalité peuvent désormais accorder, au cas par cas, des dérogations aux destinations prévues dans les PLU afin de permettre des changements de destination à usage d’habitation.

L’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) pourra accompagner les collectivités dans l’identification des locaux à transformer et dans les études de faisabilité.

• Permis de construire "réversible"

 La loi crée un permis à destinations successives, dit permis de construire "réversible", permettant d’anticiper la transformation ultérieure d’un bâtiment (par exemple de bureaux en logements), dès la construction. Ce mécanisme s’inspire des outils existants comme les permis expérimentaux introduits par la loi ELAN ou utilisés pour les infrastructures des Jeux olympiques.

• Facilités financières et urbanistiques

Les opérations de transformation peuvent désormais s’inscrire dans le cadre d’une convention de projet urbain partenarial (PUP), permettant au porteur de projet de financer des équipements publics nécessaires.

En matière de logement étudiant, les CROUS peuvent recourir de manière pérenne à des marchés publics de conception-réalisation. Le bonus de constructibilité prévu par le PLU pourra être étendu aux résidences universitaires.

• Simplification en copropriété

Dans les copropriétés à usage mixte, la loi abaisse le seuil de majorité en assemblée générale :
- majorité simple (au lieu de l’unanimité) pour autoriser la transformation de locaux tertiaires en logements;
- même majorité pour la modification de la répartition des charges de copropriété.

Ce dispositif vise à lever les freins liés à la gouvernance des immeubles mixtes.

Une bonne nouvelle pour les gestionnaires d’actifs dans un contexte de mutation des usages et des besoins.