Location de meublés touristiques : une jurisprudence favorable aux locations type Airbnb

(Cass. civ 3e, 7 septembre 2023, n°22-18.101 & n°22-21.797)

En résumé :

Par deux arrêts de la Cour de cassation en date du 7 septembre 2023, la troisième chambre civile estime que la production de la déclaration “H2” établie postérieurement au 1er janvier 1970 ne saurait à elle seule caractériser l’usage d’habitation à cette date. 

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Pour aller plus loin :

Dans ces deux affaires, des propriétaires mettaient leurs appartements à usage de location touristique de courte durée (type Airbnb, checkmyguest, etc.). La Ville de Paris les a assignés devant le tribunal judiciaire de Paris aux motifs qu’ils avaient changé leur usage initial d’habitation en location meublée touristique de courte durée sans obtenir d’autorisation de changement d’usage. Elle demande au tribunal d’enjoindre aux propriétaires le retour de leurs appartements à un usage d’habitation.

Au soutien de sa demande, la Ville de Paris se prévaut de l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, lequel prévoit qu’un appartement est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. La preuve tenant à l’usage peut être rapportée par tous moyens. La Ville de Paris produit ainsi deux déclarations “H2” en date des 17 août 1970 et 6 octobre 1970, lesquelles indiquent que les appartements sont respectivement occupés à usage d'habitation par son propriétaire et par un usufruitier. 

Le tribunal judiciaire de Paris déboute la Ville de Paris de sa demande. Cette dernière interjette appel de ces deux jugements. La Cour d’appel de Paris confirme la position des premiers juges et rejette de nouveau la demande de la Ville de Paris. 

Elle saisit alors la Cour de cassation de deux pourvois et soutient que la production des deux déclarations “H2” établies postérieurement au 1er janvier 1970 permet de démontrer l’usage d’habitation des appartements en question. Par voie de conséquence, leur transformation en location meublées touristiques de courtes durées sans autorisation est contraire à l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

La Cour de cassation rejette les deux pourvois formés par la Ville de Paris et précise que la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 et qui indique que les appartements sont occupés à usage d’habitation par un usufruitier ou par son propriétaire ne permet pas d’établir la preuve de cet usage à cette date, ni de le faire présumer.

Concrètement, de nombreux logements concernés par la location touristique de courte durée risquent d’échapper au système répressif en vigueur dès lors que la seule preuve de leur usage aux mains des collectivités serait une déclaration H2 postérieure au 1er janvier 1970.