Airbnb et copropriétés : quels sont les apports majeurs de la Loi Le Meur ?

(LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle
locale dite “Loi Le Meur”)

En résumé :

Adoptée pour lutter contre la raréfaction des logements disponibles et la conversion massive des biens en locations touristiques destinées à une clientèle de passage, la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a prévu une série de mesures, notamment en matière de droit de la copropriété.

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Pour aller plus loin :

La loi “Le Meur” du 19 novembre 2024 ambitionne de lutter contre la crise du logement et ses conséquences sur tout le territoire français, dont la cause principale serait la multiplication des locations saisonnières ou “meublés de tourisme” type “Airbnb” que le législateur définit comme des “villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.” (article L324-1-1 du code du tourisme)

Dans cette optique, le législateur a adopté un certain nombre de mesures visant à encourager les locations longues durées au détriment des locations saisonnières, généralement plus rentables et sécurisantes pour les bailleurs.

Outre un régime fiscal moins avantageux, l’obligation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) étendu aux locations touristiques et un renforcement des prérogatives des maires permettant de restreindre ce type de logements, la loi prévoit des dispositions spécifiques aux copropriétés.

L’article 6 de la loi modifie ainsi les articles 8-1-1 et 26 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

- Les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 doivent mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme.

- Pour les règlements antérieurs à cette loi, une modification est désormais possible à la majorité des deux tiers des voix, et non plus à l'unanimité. Ceci s'applique si le règlement contient une clause d' habitation “bourgeoise » interdisant les activités commerciales dans les lots d'habitation. Cette mesure ne concerne pas les résidences principales ni les locaux commerciaux.

- De plus, tout copropriétaire désirant louer son bien en meublé de tourisme doit en informer le syndic.

Une analyse détaillée du règlement de copropriété est nécessaire afin d’identifier et étudier les termes de la clause d’habitation “bourgeoise”, qui peut être “simple” ou “exclusive”.

Bien que la loi Le Meur réponde à un enjeu sociétal majeur, elle suscite des réserves en raison de la restriction qu'elle impose au droit de propriété. Cela concerne particulièrement les bailleurs ayant acquis des biens pour la location saisonnière, encore mal protégés contre les risques d’impayés dans les locations longue durée, soumises aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.