Typologie des logements dans le PLU : tout n’est pas permis !

Les limites à l’encadrement des caractéristiques des logements par le PLU en application de l’article L.123-1-5 du code de l’urbanisme (Conseil d’Etat 30 mars 2018, Commune des Sables-d’Olonne c/ Société Daniel Ashde, n°411122 )

Par deux arrêtés en date des 5 juin et 18 décembre 2014, le maire des Sables-d’Olonne a opposé un refus de permis de construire 13 logements au motif notamment que le projet ne respectait pas la typologie des logements imposée à l’article UB 2.3 du PLU1.

Les deux arrêtés de refus sont annulés par le Tribunal administratif de Nantes - par jugement du 13 décembre 2016, lequel est confirmé par un arrêt du 17 mai 2017 de la Cour administrative d’appel de Nantes. La Commune se pourvoit en cassation.

Le débat devant le Conseil d’Etat porte essentiellement sur le point de savoir quel degré de précision peuvent avoir les dispositions d’un PLU en application de l’ancien article L.123-1-5 du code de l’urbanisme, désormais repris à l’article L.151-14 du même code, aux termes duquel : “ le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ”.

L'article UB 2.3 du PLU de la Commune des Sables-d’Olonne était particulièrement précis et contraignant puisqu'il imposait le respect de certaines caractéristiques pour les logements dès lors qu’une opération impliquait la réalisation de plus de cinq logements collectifs ou individuels présentant des T1 ou des T2, à savoir :

- la réalisation d'au moins trois types de logements ;

- l'affectation de 80% minimum de la surface de plancher des logements aux logements de types 3 ou plus grand ;

- les logements types 3 ne pouvaient représenter plus de 50 % de la surface de plancher totale affectée aux logement de type 3 ou plus grand.

Le Conseil d’Etat annule la décision rendue en appel pour insuffisance de motivation et tranche l’affaire. Elle confirme la position des juges du fond : si le PLU “ peut imposer, dans les secteurs des zones urbaines ou à urbaniser qu'il définit, que les programmes immobiliers comportent, afin d'assurer une meilleure prise en compte des besoins des familles, une proportion de logements d'une taille minimale, définie en fonction du nombre de pièces dont ils se composent, proportion qui peut être exprimée sous la forme d'un pourcentage de la surface totale des logements, il ne saurait, en revanche imposer sur ce fondement aux constructeurs une répartition détaillée des logements selon leur taille, notamment en imposant plusieurs types de logements et en fixant des proportions minimales à respecter pour plusieurs types”.

Cette décision vient confirmer la jurisprudence antérieure du Conseil d’Etat : le règlement d’un PLU n’a pas pour objet de régir l’agencement intérieur des bâtiments, ni d’imposer une surface minimale des logements.

1. Trois autres motifs étaient également visés : violations des articles UB 3.2, UB 7.2 et UB 13.1, relatifs, respectivement, à la largeur de la voied'accès aux bâtiments, aux règles d'implantation par rapport aux limites séparatives latérales et aux espaces libres et aux plantations.