Le permis de construire jugé nul postérieurement à la vente entraîne-t-il la nullité de celle-ci ?

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 mars 2023, 21-19.460)

En résumé :

La Cour de cassation rappelle, dans une décision du 16 mars 2023, que l'obligation de délivrance  s'apprécie au moment de la délivrance du bien, soit au moment de la remise des titres de propriété. 

La circonstance que la validité du permis de construire visé dans l'acte de vente - via une attestation de non recours et un certificat de non caducité délivré par la commune - suffit à considérer l'obligation de délivrance du vendeur comme remplie, quand bien même le juge administratif va annuler, postérieurement à la vente, le certificat de non caducité et reconnaître la péremption du permis visé à l'acte. 

L'effet rétroactif attaché à la caducité n'emporte aucune conséquence sur la date d’appréciation de l'obligation de délivrance du bien. 

Pour aller plus loin :

________________________________________________________________________________

En l’espèce, par acte du 31 mars 2008 une société civile immobilière (la SCI) vend à une société de droit luxembourgeois une grange à démolir. L’acte de vente :

• précise qu’un permis de construire deux immeubles a été obtenu par arrêté en date du 29 septembre 2004  
• comprend en annexe un certificat d’urbanisme attestant de la non-caducité de ce permis de construire en date du 3 décembre 2007.

Sur recours d'un tiers au permis, le tribunal administratif de Strasbourg, dans un jugement du 16 septembre 2008, annule la décision du maire aux termes de laquelle ce dernier a refusé de constater la péremption du permis du 29 septembre 2004.

La société de droit luxembourgeois, acquéreur du terrain, assigne la venderesse en remboursement de frais et à titre de dommages et intérêts au motif que la SCI aurait manqué à ses obligations de délivrance conforme. Elle soutient que la violation de cette obligation résulte du fait que la venderesse s'était engagée, au terme de l'acte, sur l'absence de péremption du permis de construire. La péremption ayant un effet rétroactif, la venderesse n'avait pas mis l'acquéreur en possession d'un permis de construire valable. 

La cour d’appel de Metz déboute la société demanderesse de sa demande dans un arrêt du 18 mars 2021, motifs pris que les spécificités contractuelles s’apprécient au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété.

Sur pourvoi de la société acquéreur, la Cour de cassation rejette le pourvoi de sa demande :

“La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété."

Dans cette affaire, la Cour de cassation précise qu'il résultait des termes de l’acte de vente, en ce compris ses annexes, que le permis de construire n'avait pas été contesté et que l'autorisation n'était pas caduque au jour de la signature de l'acte de vente. Elle en déduit que la société acquéreur ne pouvait invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quand bien même la caducité du permis de construire a un effet rétroactif puisque la caducité résulte d’un jugement postérieur à la vente.

Vous avez une question sur ce sujet ou besoin d'accompagnement juridique sur vos projets immobiliers ? Contactez-nous.