La loi 3DS supprime l'obligation de mise en conformité des règlements de copropriété

En résumé :

Le délai fixé par la loi ELAN imposant aux syndicats de copropriété de mettre à jour leurs règlements afin de mentionner (i) l’existence des parties communes spéciales, (ii) les parties communes à jouissance privative* et (iii) les lots transitoires, est supprimé par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « loi 3DS » . 

Si les copropriétés créées postérieurement au 1er juillet 2022 doivent être conformes aux dispositions de la loi ELAN, les syndicats des copropriétaires des copropriétés créées antérieurement doivent simplement s'interroger en assemblée générale sur la question de la mise en conformité de leurs règlements.

*Article 209 de la loi ELAN portant création de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1995

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Pour aller plus loin :

Le statut de la copropriété est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n°67-223 en date du 17 mars 1967, modifiés à de multiples reprises depuis leur adoption.

En particulier, la loi n °2018-1021 dite "Loi ÉLAN" du 23 novembre 2018, a posé une obligation de mise en conformité des règlements de copropriété avec les droits des copropriétaires sur certaines parties communes. Précisément, la loi ELAN imposait aux syndicats de copropriété de mentionner de manière expresse (i) l’existence des parties communes spéciales, (ii) les parties communes à jouissance privative* et (iii) les lots transitoires** dans le règlement de copropriété, et ce dans un délai de trois ans à compter de son entrée en vigueur - soit avant le 24 novembre 2021. 

La sanction de l'absence de mise en conformité n'ayant pas été prévue par les rédacteurs de la loi, il était admis en doctrine que les copropriétaires concernés s'exposaient au risque que le défaut de mention dans le règlement de copropriété d'un droit de jouissance privative sur une partie commune, d'une partie commune spéciale ou d'un lot transitoire, leur fasse perdre leur existence juridique, soit par effet « couperet », soit par réputation non écrite de la clause.

Or nombreux sont les règlements de copropriété qui n'ont pas été mis à jour dans le délai imposé par la loi ELAN. Les causes en sont diverses : crise de la COVID-19 paralysant le fonctionnement des syndicats de copropriété, multiplication des textes législatifs et réglementaires réformant la copropriété, inertie des syndics/oublis de copropriétaires. 

Dans ce contexte, le GRECCO dans sa préconisation n°13 du 16 septembre 2021, mais également l'étude d'impact du projet de la loi 3DS, avait recommandé un report de la date butoir d’au moins trois ans. Ce n’est cependant pas la solution retenue par la loi 3DS. L’article 89 portant modification des articles 206 et 209 de la loi ELAN prévoit désormais :

• pour les immeubles bâtis dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, leurs règlements de copropriété devront être conformes aux dispositions issues de la Loi ELAN ;
• pour les immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété antérieurement au 1er juillet 2022 les syndicats de copropriété devront inscrire la question de la mise en conformité à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot.

L’obligation de mise en conformité imposée par la loi ÉLAN s’est transformée en obligation d’interroger les copropriétaires d’y procéder. La question se pose de savoir si les syndicats de copropriété verront l’intérêt d’engager des dépenses pour mettre en conformité leurs règlements dès lors que ce n'est plus un impératif de la loi ELAN.

* Article 209 de la loi ELAN portant création de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1995

** Article 206 de la loi ELAN portant création de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1995

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