La cristallisation des règles d'urbanisme en lotissement, un obstacle à opposer un sursis à statuer ?

La cristallisation des règles d'urbanisme en lotissement fait-elle obstacle à opposer un sursis à statuer sur une demande de permis de construire ?

(CE 31 janvier 2022, 1ère et 4ème chambre réunies, req. n° 449496)

En résumé :

En application de l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme, l'autorité compétente en matière de permis ne peut opposer un sursis à statuer pendant une période de cinq années suivant la délivrance d'une décision de non opposition à déclaration préalable pour la création d'un lotissement.  

Les effets de la cristallisation l'emportent sur la possibilité, habituellement offerte à l'autorité compétente en matière d'urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande d'autorisation présentée alors que la réglementation d'urbanisme est en cours d’évolution.

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Pour aller plus loin :

Dans une décision du 31 janvier 2022, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur la portée de l’article L.442-14 du code de l’urbanisme portant sur la cristallisation des règles d’urbanisme. 

En l'espèce, le maire de Rillieux-la-Pape a, par une décision du 12 avril 2018, pris une décision de non opposition à la déclaration préalable de lotissement pour la division d’un terrain. Le 5 janvier 2019, le maire a tacitement délivré à un couple de particuliers un permis de construire une maison individuelle et une piscine sur une parcelle issue de cette division. Le 7 janvier 2020, ledit permis de construire a fait l'objet d'un arrêté de transfert au bénéfice d'un tiers. 

Opposés au projet, des voisins saisissent le tribunal administratif de Lyon en vue d'obtenir l'annulation du permis de construire au motif que ce permis de construire était de nature à compromettre et à rendre plus onéreux l’exécution du plan local d’urbanisme et de l’habitat de la métropole de Lyon . Par un jugement du 10 décembre 2020, le Tribunal administratif fait droit à leur demande d'annulation et juge que le maire a commis une erreur manifeste d’appréciation en n’opposant pas un sursis à statuer à la demande de permis de construire alors que le PLU était en cours d'élaboration. 

Le bénéficiaire de l'autorisation saisit alors le Conseil d’Etat de la décision du Tribunal administratif de Lyon du 10 décembre 2020 en application de l’article R811-1-1 du Code de justice administrative. 

Dans son arrêt du 31 janvier 2022, le Conseil d’Etat considère que le Tribunal administratif de Lyon a violé les dispositions prévues par l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme et a commis une erreur de droit en jugeant que cette disposition ne permettait pas de faire obstacle à un sursis à statuer opposé à une demande d’urbanisme déposée dans les cinq années de cristallisation :

“4. Il résulte de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme que l’autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer, sur le fondement de l’article L. 424-1 du même code, sur une demande de permis de construire présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d’urbanisme.”

Par cet arrêt, le Conseil d’Etat réaffirme la cristallisation des règles d’urbanisme pendant le délai de cinq ans à compter de la déclaration préalable.

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