Construction non conforme : la démolition est-elle forcément obligatoire ?

(Cour de cassation, civile, chambre 3, 13 juillet 2022, 21-16.407)

En résumé :

La démolition d’une construction en raison de sa non-conformité aux dispositions d'un cahier des charges du lotissement peut apparaître comme une sanction disproportionnée si la construction, bien que irrégulière, n’était pas préjudiciable pour ceux qui ont saisi le juge.

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Pour aller plus loin :

Dans cette affaire, la société civile immobilière du Parc - la SCI - acquiert le 15 mai 2007, un lot de lotissement sur lequel était édifié une ancienne villa. Elle réalise, au lieu et place de la villa existante, un immeuble d'habitation collective de sept logements.

Invoquant la violation d'une disposition du cahier des charges, les voisins assignent la SCI afin d’obtenir la démolition de la construction irrégulièrement implantée, la procédure est engagée au visa des articles 1134 et 1143 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016).

Le tribunal de grande instance de Draguignan, dans sa décision du 15 mai 2018, juge que la démolition des constructions irrégulièrement implantées est impossible et condamne la SCI à verser 80 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur appel des demandeurs, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 11 mars 2021 confirme que la construction viole le cahier des charges du lotissement. Elle juge néanmoins que la demande de démolition est disproportionnée pour réparer le dommage allégué. La Cour rappelle que la construction d'édifices importants est autorisée dans le lotissement mais surtout aucune perte de vue et aucun vis-à-vis n'est démontré. La demande d’exécution en nature est rejetée ; la SCI est notamment condamnée à des dommages intérêts.

Par sa décision du 13 juillet 2022, la Cour de cassation rejette le pourvoi principal. Elle refuse de faire de la démolition une sanction automatique à la méconnaissance du cahier des charges et rappelle que la demande de réparation doit être proportionnée au préjudice subi. En l’espèce, la demande en démolition est jugée totalement disproportionnée, la violation du cahier des charges devant être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts.  

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