Comment apprécier la destination d'un immeuble ?

En résumé :

La Cour administrative d’appel de Nancy rappelle que la destination d'un bien immobilier est celle figurant sur la dernière autorisation d'urbanisme, quand bien même elle n'aurait pas été mise en œuvre concrètement.

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Pour aller plus loin :

Dans cette affaire, une société, la SARL Côté Immo, acquiert des bureaux. Elle dépose une première déclaration préalable en 2016 pour un changement de destination “sec” - à savoir sans travaux - en vue de transformer lesdits bureaux en logements. Le maire de la commune de Reims ne s’oppose pas à ce changement de destination. 

En 2018, ladite société dépose une seconde déclaration préalable pour cette fois, des modifications intérieures et extérieures, en vue de "l'aménagement des bureaux”, abstraction faite du changement de destination préalablement autorisé puisqu’il n’a pas été réalisé dans les faits (la typologie des logements n'était même pas connue en 2016). Le maire de Reims ne s’oppose pas à cette nouvelle demande. 

Des voisins immédiats de l’ensemble immobilier déposent un recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne afin d'obtenir l'annulation des deux déclarations préalables au motif qu'un permis de construire aurait dû être déposé au lieu et place de la seconde déclaration préalable. Il aurait en effet fallu que la société sollicite, à l'occasion de cette demande, un nouveau changement de destination afin de rétablir la destination "bureau" initiale.

La question de droit qui se pose dans cette affaire est de savoir si la destination à prendre en considération est bien celle autorisée par la dernière autorisation d'urbanisme alors même que le changement de destination autorisé n'aurait pas été réalisé. 

Le Tribunal administratif, dans un jugement du 12 décembre 2019, juge la seconde décision de non-opposition illégale : le changement de destination (réalisé du fait de l'obtention de l'autorisation en 2016) assorti de travaux demandés en 2018 aurait dû conduire la société à déposer une demande de permis de construire et non une déclaration préalable conformément à l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme. 

Sur appel de la société, la Cour administrative d’appel de Nancy, dans un arrêt en date du 17 novembre 2022 confirme la décision des juges de première instance et considère que le changement de destination s'est opéré par la simple délivrance de la première décision de non-opposition à déclaration préalable : 

“la seconde déclaration de travaux déposée le 25 mai 2018 par la même société sur les mêmes bâtiments [...] dont il n’est pas établi qu’ils seraient dissociables du changement de destination sollicité lors de la première déclaration préalable de travaux et qui au demeurant n’ont pas commencé, dès lors qu’ils sont indispensables pour changer des bureaux en locaux d’habitation du changement de destination sollicité lors de la première déclaration préalable de travaux et qui au demeurant n’ont pas commencé, dès lors qu’ils sont indispensables pour changer des bureaux en locaux d’habitation. Dans ces conditions, les bâtiments en litige ayant fait l’objet d’un changement de destination, les travaux relevant de la seconde déclaration préalable nécessitaient la délivrance d’un permis de construire en application des dispositions de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme.”

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