À quelles conditions faut-il régulariser des travaux irréguliers lors d'une demande d'urbanisme ?

En résumé :

Par un jugement en date du 12 avril 2023, le tribunal administratif de Nice rappelle qu'en matière de régularisation de travaux, le maire est tenu de s’opposer à une demande de déclaration préalable de travaux déposées par un syndicat des copropriétaires dès lors que ce dernier n'inclut pas dans sa demande la régularisation de travaux réalisés sans autorisation.

La prescription de dix ans visée à l'article L.421-9 du code de l'urbanisme n'est pas opposable lorsque les travaux réalisés sans autorisation auraient dû faire l'objet d'une demande de permis de construire.

Pour aller plus loin :

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “Regina Bleach” a déposé une demande préalable de travaux le 6 juin 2019, en vue de procéder au ravalement des façades d'un immeuble situé sur la commune de Saint-Laurent-du-Var. Par un arrêté du 4 juillet 2019, le maire de ladite commune, agissant au nom de l’Etat, s’est opposé à la déclaration préalable de travaux.

Le syndicat a formé un recours gracieux par un courrier daté du 2 août 2019. Faute de retrait de l'arrêté de refus, le syndicat des copropriétaires a déposé un recours devant le tribunal administratif de Nice en vue d'obtenir (i) l’annulation de l’arrêté du 4 juillet 2019 et de la décision portant rejet de son recours gracieux et (ii) la délivrance de la décision de non-opposition à déclaration préalable ou (iii) à titre subsidiaire, le réexamen de la déclaration préalable déposée en juin.

Par un jugement du 12 avril 2023, le tribunal administratif de Nice déboute le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a d'abord contesté la légalité du refus opposé, au motif que les travaux réalisés antérieurement n'avaient pas besoin d'être régularisés puisqu'ils bénéficiaient de la prescription de l'article L.421-9 du code de l'urbanisme. En effet, il n'est pas nécessaire de régulariser des travaux soumis à déclaration préalable s'ils ont été réalisés plus de dix années avant la demande d'autorisation d'urbanisme. En réponse à ce moyen, le tribunal administratif rappelle que cette disposition ne s'applique pas lorsque les travaux irréguliers sont soumis à permis de construire1. En l'espèce, les modifications ont consisté en la fermeture de solariums, créant une SHON de 70,80 m². En outre, les procès-verbaux du 26 avril 2006 font état de la fermeture au moyen de baies vitrées et châssis coulissants de plusieurs balcons, créant ainsi une SHON de 70,95m². En conséquence, le tribunal juge que " dans ces conditions, eu égard à l'ampleur des surfaces nouvellement créées qui ne sont pas contestées par le syndicat requérant, ces travaux relevaient, comme le soutient en défense le préfer des Alpes-Maritimes, du champa d'application du permis de construire."  

Le syndicat a également soutenu que les travaux litigieux anciens ne sauraient s'opposer à la délivrance d'une autorisation nécessaire à la préservation de la construction et au respect des normes. Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque le Tribunal administratif juge qu'il n'est pas établi que les travaux litigieux portant sur le ravalement des façades de l’immeuble seraient nécessaires à sa préservation ou au respect des normes applicables.

Enfin, le tribunal administratif précise que le maire est, dans une telle situation, en situation de compétence liée. Ainsi lorsque des travaux sont, en vertu des dispositions du code de l’urbanisme, soumis à permis de construire mais que le pétitionnaire ne dépose qu'une déclaration préalable, l'administration est tenue de refuser la demande d'autorisation d'urbanisme.

"Il résulte de ces dispositions (L.421-9 du code de l'urbanisme) que peuvent bénéficier de la prescription administrative définie par cet article les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis en vertu des prescriptions légales alors applicables."

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