Qui doit payer l'amende en cas de violation des règles régissant le changement d’usage ?

En résumé :

À l'occasion d'une affaire de location touristique, la Cour de cassation ne manque pas de :

• rappeler le principe d'indépendance des législations entre la réglementation sur le changement d'usage et la réglementation sur le changement de destination ;  
• préciser que l’amende due en cas de violation des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation doit être payée par le propriétaire et non par le gestionnaire. 

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Pour aller plus loin :

Dans cette affaire, la Ville de Paris a assigné deux sociétés, l'une propriétaire et l'autre gestionnaire d’un appartement situé dans un immeuble parisien, en paiement d’une amende civile pour non-respect des dispositions sur le changement d’usage, notamment en raison de la location répétée pour de courtes durées visant une clientèle touristique en violation de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

On rappellera que des travaux ont été entrepris par un propriétaire en 2001 afin de changer la destination d’un immeuble d’hôtel meublé à celui d’habitation avec six logements créés. Cependant, le propriétaire lui ayant succédé en 2010 a continué une activité de location meublée touristique sur le fondement du permis délivré en 2001, étant précisé qu’à la date du permis le plan d’occupation des sols de Paris ne comportait pas de mention relative à la destination “hébergement hôtelier”.¹

Sans reprendre l'historique de la procédure, cet arrêt est intéressant à un double titre : 

• La cour de cassation rappelle l'indépendance des législations entre la réglementation sur l'usage (Code de la construction) et la réglementation sur la destination (Code de l'urbanisme).

Dans cette affaire, il était avancé qu'à l'époque de la délivrance du permis de construire, les destinations "meublé de tourisme" ne relevaient pas encore de la destination "hébergement hôtelier" - puisqu'il a fallu attendre 2010 pour que le PLU de Paris le précise - de sorte qu'aucune autorisation de changement d'usage n'était encore nécessaire. 

La Cour d'appel de Paris n'a pas suivi ce raisonnement puisqu'elle a considéré “qu’il est parfaitement établi que l’autorisation accordée par la mairie, dans le cadre du permis de construire (2001), a pour conséquence un changement de destination des lieux d’hôtel à logements d’habitation, de sorte que l’usage d’habitation du lot en cause est caractérisé, au sens de l’article L. 631-7”. Son raisonnement est confirmé par la cour de cassation.

• La cour de cassation précise que l’amende due en cas de violation des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation doit être payée par le propriétaire et non par le gestionnaire.

Pour la cour d'appel de Paris, la société qui gère les locations ne peut se voir reprocher d’avoir changé de manière irrégulière l’usage du bien et être ainsi débitrice de l'amende puisqu'elle “n’est pas propriétaire du bien et ne dispose donc d’aucune compétence ou capacité lui permettant d’affecter l’appartement à tel ou tel usage”. Son analyse sera confirmée par la Cour de cassation.

¹ On précisera que le plan local d’urbanisme (PLU) adopté en 2006 ne faisait également aucune mention des “meublé de tourisme” au sein de la catégorie “hébergement hôtelier”, et ce n’est qu’à l’occasion de sa révision en 2010, que les dispositions du PLU, lesquelles définissent les destinations “habitation” et “hébergement hôtelier” ont exclu de la première destination la location meublée touristique afin de l’intégrer dans la seconde catégorie. 

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